Жилищный кооператив

Жилищные кооперативы – альтернатива долевому строительству и ипотечному кредиту. Они были широко распространены еще в советское время, но современные формы паевого участия существенно отличаются от своих предшественников. Расскажем, что это такое, чем выгодно вступление в кооператив и какие риски существуют для пайщика.

Что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и жилищный кооператив (ЖК) – это объединения людей, связанных целью построить многоквартирный дом или приобрести жилье в нем. Также деятельность организации может быть направлена на возведение частных домов (по типу коттеджного поселка). Впоследствии пайщики будут совместно управлять общей недвижимостью.

Это легальная форма юридического лица. Она работает следующим образом:

1. Заинтересованные лица создают жилищный кооператив. На это имеют право только определенные законом категории граждан (например, многодетные семьи, молодые ученые, военнослужащие, сотрудники медучреждений и т.д.). Однако Правительство РФ планирует расширить данный список, чтобы сделать жилье более доступным.
2. В ЖСК принимаются другие члены, желающие построить или приобрести данную недвижимость. Они регулярно платят паевые взносы (график и общая сумма устанавливается кооперативом).
3. На полученные средства возводится жилой дом.
   После сдачи недвижимости в эксплуатацию члены жилищного кооператива получают право собственности на квартиры.
4. Затем ЖСК может быть переоформлено в товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое занимается управлением всеми делами этого дома.

Виды жилищных кооперативов

Сегодня законодательно разрешены следующие виды ЖСК:

• жилищные кооперативы с господдержкой;
• кооперативы, которым переданы права на достройку проблемных домов (после банкротства застройщиков);
• кооперативы, созданные до 01 июля 2018 г., когда вступили в силу поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (если организация не успела достроить дом).

Таким образом, популярные ранее жилищно-накопительные кооперативы оказались вне закона. По сути, сегодня единственным возможным вариантом вступить в ЖСК является кооператив с государственной поддержкой: например, через ДОМ.РФ. Такой вариант гораздо безопаснее прежних видов кооперативов, так как находится под контролем государства – рисков практически нет. Кроме того, закон запрещает ликвидацию объединения до того момента, пока все квартиры не перейдут в собственность пайщиков.

Можно вступить и в уже действующий кооператив, созданный ранее или достраивающий проблемный дом, однако такой шаг сопряжен со многими рисками. Обязательно проконсультируйтесь с юристом, прежде чем стать членом подобного ЖСК. Специалист изучит уставные документы кооператива, разрешительную документацию на строительство и даст экспертное заключение, поможет с оформлением бумаг. Также следует быть осторожным, если вы приобретаете пай у частного лица – нет никаких гарантий, что дом достроят.

Права и обязанности членов кооператива

Членство в жилищном кооперативе осуществляется на добровольной основе – все его пайщики имеют равные права. Каждый член объединения может владеть только одним паем, что соответствует одной квартире в построенном доме. Он вносит денежные средства по графику и после сдачи объекта получает право собственности на жилье, указанное в договоре паевого строительства.

Вступить в жилищный кооператив имеют право только определенные законом категории граждан:

• многодетные семьи;
• молодые ученые;
• военнослужащие;
• педагоги ВУЗов, учителя;
• медицинские работники;
• государственные служащие и пр.

Люди, подходящие под эти категории, могут становиться членами жилищных кооперативов на территории любого региона РФ вне зависимости от прописки. Реестр пайщиков контролируется самим ЖСК, организациями-работодателями или органами власти.

Важное отличие кооперативного строительства от долевого в том, что пайщики сами принимают решения о расходовании денег из «общего котла». Участники ЖСК выбирают правление, имеют доступ ко всем финансовым отчетам. В случае сомнений они вправе нанять ревизора и обратиться в надзорные органы (налоговую службу, ЦБ РФ) для проверки. Дольщики имеют гораздо меньше аналогичных прав.

Однако следует учесть, что паевой договор не проходит государственную регистрацию в Росреестре (в отличие от договора долевого строительства). Это означает, что права на будущую квартиру подтверждаются только документом, заключенным между пайщиком и кооперативом. Оформить жилье в собственность возможно после выплаты его полной стоимости и сдачи дома в эксплуатацию.

Жилищный кооператив или ипотека

Эксперты рынка недвижимости считают, что возведение квартиры через ЖСК обойдется в среднем на треть дешевле долевого строительства (по данным ДОМ.РФ – на 60%). Достичь столь впечатляющей экономии позволяет предоставление кооперативу бесплатного земельного участка (за счет государства) и самостоятельного контроля за проведением и оплатой подрядных работ.

Благодаря жилищным кооперативам приобретение жилья становится гораздо более доступным в сравнении с ипотекой. Пайщику не приходится переплачивать проценты за пользование кредитными средствами, он может в любой момент получить полную и достоверную информацию о ходе строительства и расходовании внесенных им денег. На данный момент ДОМ.РФ курирует 64 многоквартирных дома, строящихся на паях – список ЖСК можно найти на сайте ипотечного агентства. В кооперативах зарегистрированы около 10 тысяч россиян.

В то же время получить ипотеку на паевое строительство практически невозможно. Банки готовы рассматривать только жилье, возводимое по договору долевого участия, так как он проходит государственную регистрацию – значит, у кредитора меньше рисков.

Сегодня членам кооперативов приходится брать потребительские кредиты под высокий процент или вкладывать собственные средства. Чтобы у пайщиков была альтернатива, возможно, вскоре будет введен новый вид жилищного кредита – под залог пая по ставкам, аналогичным ипотеке. С такой инициативой осенью 2020 года выступило ипотечное агентство ДОМ.РФ.

Несмотря на очевидную выгодность строительства через кооперативы с господдержкой, нужно понимать, что данный механизм пока несовершенен. Перед подписанием паевого договора стоит проконсультироваться с юристом, который расскажет вам обо всех возможных рисках.