Порядок проведения капитального ремонта

Вот уже седьмой год россияне ежемесячно переводят средства в фонд капремонта. Однако и сегодня о правилах и порядке его осуществления знают немногие. Куда уходят деньги, кто контролирует их расходование и работу строителей? Что именно подразумевается под проведением капитального ремонта? 

Отличие капитального ремонта от текущего

Предусмотрены два вида ремонтных работ, которые отличаются масштабностью, источником привлечения средств и перечнем производимых работ. Текущий ремонт ведется компанией, на которую возложено обслуживание дома. Он осуществляется на средства, регулярно собираемые с жильцов. Обычно в него входит устранение недочетов и поломок, не несущих серьезной угрозы строению.

Капитальный ремонт подразумевает: обновление внутридомовых систем коммуникации (водопровод, отопление и т.д.); установку нового лифта; ремонт значимых конструкций здания. Работы должны проводиться своевременно, ведь от этого зависят безопасность жителей и сроки эксплуатации дома.

Капремонт оплачивается из специального фонда, куда жильцы каждый месяц переводят средства. Отказаться от данного платежа нельзя – он обязателен для всех собственников квартир.

Однако существует право выбора: копить средства на капремонт на счете ТСЖ или платить в «общий котел». В первом случае необходимость проведения капитального ремонта и его сроки устанавливаются самими жителями на общем собрании. Во втором – все решения принимает сторонняя организация (региональный оператор). В некоторых случаях дому могут выделить деньги из федерального или регионального бюджета. Порядок проведения капитального ремонта закреплен в ЖК РФ (статьи 166-174).

Мероприятия по капитальному ремонту

На уровне субъектов РФ существует порядок проведения масштабного ремонта дома. Каждое жилое здание должно быть отремонтировано в определенные сроки, которые устанавливаются в зависимости от его технического состояния, изношенности и времени эксплуатации. Контроль за тем, чтобы капремонт начался в установленное программой время, лежит на местной власти.

Правила проведения капитального ремонта оговаривают следующие виды работ:

• Восстановление, модернизация или полная замена систем коммуникации.
• Замена лифта, если он используется больше 25 лет. Если меньше, проводится ремонт кабины, оборудования и шахт.
• Ремонт крыши: замена кровельного покрытия, несущей конструкции, обновление теплоизолирующего и водонепроницаемого слоя.
• Восстановление герметичности стеновых швов и штукатурки, устранение трещин, замена фасадной плитки. Ремонт сливов и водоотводов.
• Восстановление фундамента с учетом расположения несущих стен.
• Дополнительная теплоизоляция здания.

Подрядчик, который будет ремонтировать дом, выбирается путем конкурсного отбора. У компании обязательно должно быть разрешение на проведение строительных работ. После этого заключается договор с организацией, осуществляющей контроль проведения капитального ремонта (УК или ТСЖ).

Нормативная документация разрабатывается отдельно для каждого дома в зависимости от его особенностей и степени износа. Смета и план работ утверждаются на собрании жильцов дома (в случае ТСЖ) или сотрудниками управляющей компании, имеющими на это право.

Кто контролирует проведение капремонта

Если товарищество жильцов решило открыть собственный банковский счет для сбора средств на капремонт, то оно и будет вести контроль за строительными работами. Если же оплата поступает на счет регионального оператора, он должен следить за проведением капремонта.

Компания-победитель конкурса на проведение работ, обязана:

• обеспечить строительство всеми необходимыми материалами (с учетом их качества и безопасности) и правильно хранить их;
• соблюдать строительный регламент и принятые нормативы;
• самостоятельно проводить промежуточную проверку уже выполненных работ;
• следовать первоначальному проекту;
• соблюдать сроки выполнения.

Строительный контроль капитального ремонта со стороны заказчика включает: 

• составление и проверку документов, требуемых для капремонта;
• отслеживание правильности выполнения всех этапов работ;
• удостоверение в том, что конечный результат соответствует задаче, поставленной перед подрядчиком.

Когда капремонт окончен, в течение пяти дней собирается комиссия – она будет принимать строительные работы. В нее входят представители заказчика, подрядчика, надзорных органов (в части санитарной и пожарной безопасности), жилищный инспектор и так далее. Также на приемке может присутствовать наблюдатель, выдвинутый собранием собственников жилья.

По результатам выносится решение о соответствии выполненного капитального ремонта первоначальному заданию. Если нареканий нет, подписывается соответствующий акт, в противном случае оговаривается время на устранение недочетов.

Строительная компания дает гарантию на свои работы – ее срок зависит от вида ремонта и условий подписанного договора. Также для обслуживающей организации разрабатывается инструкция по поддержанию технического состояния дома. Как правило, в нее входят периодические осмотры и своевременный текущий ремонт.