Налог при продаже недвижимости

Согласно слогану ФНС, который использовался в течение 10 лет, после уплаты налогов можно спать спокойно. Но что, если существуют законные способы и вовсе не платить налог с продажи квартиры или уменьшить его сумму? Ваш сон после их использования совершенно не пострадает, да и денег в кошельке не станет меньше. В этой статье мы расскажем, как рассчитать налог с продажи недвижимости в 2023 году или же убедиться о том, что в вашем конкретном случае его платить не нужно.

Продажа недвижимости без налога: сколько лет необходимо владеть квартирой до сделки купли-продажи

Доход от продажи имущества, не облагается налогом в случае, если недвижимость принадлежала вам на протяжении минимального срока. Таких срока два  — 3 года и 5 лет. Если вы владели имуществом не менее 5 лет, то налог платить не нужно при любых условиях. А в случае владения не менее 3 лет для того, чтобы не платить НДФЛ, должно выполняться хотя бы одно из следующих условий:

• имущество приобретено после 1 января 2016 года;
• квартира получена в наследство или в подарок от родственника;
• жилье приватизировано;
• имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением. 

Выясните, какой срок недвижимость находится в вашем владении, учите все условия, и от этого отталкивайтесь при уплате налога с ее продажи. 

Кроме того имеет значение, являетесь ли вы резидентом РФ. Если да, то налог с продажи придется заплатить даже за недвижимость, находящуюся не в России. Налоговый резидент РФ — это физлицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение года. 

Какая еще недвижимость не облагается налогом при продаже? Повезло продавцам квартир, в семьях которых есть дети. Но при этом должен соблюдаться ряд критериев:

• двое и больше несовершеннолетних детей, если они учатся очно — то до 24 лет;
• после продажи семья покупает новое жилье до 30 апреля следующего года;
• новое имущество имеет более высокую кадастровую стоимость (но до 50 млн рублей) и площадь. 

Расчет налога с продажи квартиры

Ставка налога и применение имущественных вычетов будут напрямую зависеть от того, являетесь ли вы резидентом РФ или нет. Налоговая сможет определить это только в конце года. Если вы будете признаны нерезидентом, то с продажи имущества придется уплатить НДФЛ по ставке 30% и имущественный вычет вам не предоставят. В ином случае НДФЛ будет 13%, и налогооблагаемая база может быть уменьшена на величину имущественного вычета.   

Если за проданную квартиру вы получили 3,5 млн рублей, то должны заплатить НДФЛ 455 000 рублей — 13% дохода. Но налоговая обращает внимание не только на прибыль из договора купли-продажи, но и на кадастровую стоимость жилья. И если первая окажется ниже второй на 1 января года, в котором состоялась сделка купли-продажи, то налоговая будет считать НДФЛ от кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,7. 

Например, вы продали квартиру за 3 млн рублей в 2021 году, а ее кадастровая стоимость на 1 января 2021 года составляла 4,5 млн рублей. Для того, чтобы рассчитать налог, нужно 4,5 млн руб * 0,7 = 3,15 млн руб. Полученная сумма больше стоимости, указанной вами в договоре, поэтому налоговая возьмет НДФЛ от 3,15 млн руб: 3,15 млн руб * 13% = 409 500 руб. Для того, чтобы самостоятельно узнать, будет ли налог в вашем случае пересчитан налоговой, уточните кадастровую стоимость жилья на публичной кадастровой карте и произведите аналогичные расчеты. 

Как уменьшить сумму налога при продаже жилплощади, если минимальный срок владения еще не истек?

Выше мы рассказали, как вычислить, какой налог с продажи недвижимости нужно уплатить. Но что делать, если вас совершенно не устраивает его итоговая сумма? Подскажем, как уменьшить ее размер — есть два способа!

1 способ. Уменьшение доходов на расходы. 

При покупке квартиры у собственника остается договор купли-продажи, в котором указано, что приобрел он ее, к примеру, за 3,5 млн руб. Прошло меньше 3 лет, но ему понадобилось продать жилье именно сейчас. Законом даже в этом случае предусмотрено уменьшение доходов на расходы. Если он продает квартиру за 4,2 млн, то налоговая база будет выглядеть следующим образом: 

4 200 000 - 3 500 000 = 700 000. Тогда налог составит: 700 000 * 13% = 91 000. Для сравнения — без уменьшения налог был бы гораздо больше: 4 200 000 * 13% = 546 000. А если собственник решит продать жилье за ту же сумму, то после уменьшения доходов на расходы выйдет ноль, и НДФЛ платить не придется. 

Этим способом может воспользоваться только налоговый резидент, владеющий имуществом в течение любого периода времени — даже месяца. Обратите внимание и на то, что законом разрешено учесть все расходы на покупку жилья, но нет уточнения, что к ним относится. Например, Минфин высказался против включения затрат на услуги риэлтора в состав расходов, а вот насчет процентов по кредиту в случае ипотеки окончательного решения не было принято.

2 способ. Уменьшение доходов на 1 млн рублей.

Вам не подойдет первый способ, если жилплощадь была получена в наследство или в дар, так как самих расходов на приобретение нет. Но в этом случае можно использовать вычет в 1 000 000, право на него дает государство. Тогда за полученное в наследство жилье стоимостью 3 млн руб придется выплатить следующий налог: (3 000 000 - 1 000 000) * 13% = 260 000. 

В отличие от первого способа, этот можно использовать только раз в год, но срок нахождения проданного имущества в собственности также не имеет никакого значения. 

Когда нужно заплатить НДФЛ с продажи квартиры?

Подать налоговую декларацию в ИФНС следует не позднее 30 апреля года, который следует за годом получения дохода от продажи жилплощади. Если дата попадает на нерабочий день или праздник, то декларацию придется предоставить в ближайшее рабочее время. Не забудьте приложить к ней копии документов: договор купли-продажи или дарения или же свидетельство о наследстве. 

Подать декларацию можно как самостольтельно, так и через представителя. Если решите воспользоваться вторым способом, к декларации надо будет приложить нотариально оформленную на представителя доверенность. 

Документы направляются в налоговую почтовым отправлением (датой предоставления будет считаться день, указанный на штампе на конверте) или в электронной форме через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика. Если решите подать декларацию именно в ИФНС, отнесите ее в двух экземплярах, чтобы один из них с отметкой о принятии остался у вас. 

Если получилось так, что вы подали документы позднее 30 апреля следующего года, то нужно заплатить штраф в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки. Но есть нюанс: он не может быть менее 1 000 руб и более 30% от задолженности. 

Исчисленный к уплате НДФЛ необходимо заплатить не позже 15 июля года, который следует за годом получения дохода от продажи имущества. Реквизиты для уплаты вам дадут в ИФНС, а также их можно получить через сайт «Уплата налогов физических лиц» или же оплатить НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика. Если вы это сделаете позже заявленного срока, придется заплатить штраф — 20% от неуплаченной суммы налога. В случае, когда налог не платится умышленно, а не по забывчивости, штраф может составить даже 40%. Кроме штрафа нужно будет уплатить не только сам НДФЛ, но и пени за каждый день просрочки.