Сталинки, брежневки или хрущевки: что выбрать, плюсы и минусы

На российском рынке недвижимости большой выбор жилья, построенного еще в советское время. Разные типы домов обладают характерными особенностями, которые стоит учитывать при покупке квартиры. Расскажем, чем отличаются друг от друга хрущевки, брежневки и сталинки, в чем их слабые места и преимущества.

Что такое сталинки, хрущевки и брежневки

По названию серии домов можно понять, в какое время их начали строить — в периоды правления И. В. Сталина, Н. С. Хрущева, Л. И. Брежнева. Хотя эти здания составляют значительную часть жилищного фонда России, их износ может быть довольно высоким. Некоторые даже находятся в аварийном состоянии. Но стоимость квартир в них, как правило, намного ниже, чем в новостройках, поэтому спрос на советское жилье неизменно высок.

Сталинки

Сталинки, или полногабаритки, строили из кирпича в 1930-50 гг. В основном это было элитное жилье, предназначенное для партийных работников, ученых, писателей и т. д. Квартиры в них просторные — много комнат, большие кухни и коридоры, в подъезде могут быть лифт и мусоропровод. Есть полногабаритки попроще, возведенные в 1940-50-е гг. — жилье в них получали обычные граждане.

Для покупателя сталинка может значить, что в квартире нетиповая планировка, высокие потолки, большие окна и дверные проемы, просторные помещения, хорошая теплоизоляция. Перекрытия в элитных домах и относящихся к более позднему периоду — железобетонные. Получить разрешение на перепланировку несложно, так как стены внутри квартиры не несущие. Сами здания выглядят оригинально: лепнина на фасаде, большие арки, башенки, эркеры, ведь создавались они по индивидуальным проектам.

Как правило, у таких домов большие закрытые дворы с зелеными насаждениями. Полногабаритки расположены в центре города с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой. Дома рассчитаны на длительный срок эксплуатации (конечно, при условии своевременного капитального ремонта).

К минусам сталинок стоит отнести:

• высокий износ зданий;
• перекрытия могут быть деревянными, а это пожароопасно;
• электропроводка в доме не рассчитана на большие нагрузки;
• трубы иногда не менялись с  момента постройки, что приводит к их прорыву;
• редко встречаются однокомнатные квартиры;
• страховка жилья в старом доме обходится дороже.

Квартира с хорошим ремонтом в сталинском доме может не уступать по стоимости новостройке. Но нужно учитывать, что состояние здания часто оставляет желать лучшего. В таком случае высокая цена не обоснована реальным положением дел — на нее в первую очередь влияет нахождение в центральном районе города. Если же квартира в сталинке недорогая, как правило, новым владельцам приходится серьезно вкладываться в ее ремонт.

Хрущевки

После сталинок в СССР стали строить кирпичные, панельные и блочные хрущевки — период их массового возведения пришелся на 1950-80-е гг. Основной задачей было обеспечить граждан собственным жильем. Ставку делали на скорость и удешевление строительства. В результате квартиры получились тесными и не очень качественными.

Недостатки хрущевок:

• высокий износ дома и коммуникаций;
• плохая шумо- и теплоизоляция из-за тонких стен;
• маленькие помещения — например, площадь кухни всего 6 кв. м;
• низкие потолки;
• смежные комнаты;
• совмещенный санузел;
• окна обычно выходят на одну сторону;
• хранить сезонные вещи негде;
• нет лифта и мусоропровода;
• можно встретить хрущевки без горячей воды — в  квартирах установлены газовые колонки;
• может быть сложно получить разрешение на перепланировку; 
• дома типовые, скучные и непривлекательные.

Из плюсов стоит отметить, что хрущевские дома, как правило, расположены в районах с хорошей инфраструктурой. Рядом обычно предусмотрен просторный двор, где можно поставить машину, погулять с ребенком. В кирпичных домах на кухне под окном есть «хрущевский холодильник», где можно хранить продукты.

Главный плюс таких квартир — невысокая стоимость. Однако здания не рассчитаны на долгий срок эксплуатации: их планировали постепенно заменить более качественным жильем, что сейчас и происходит в рамках московской программы реновации.

Сегодня можно встретить хрущевские дома под снос. Что означает аварийное состояние хрущевки и как его определить при осмотре квартиры? Высокий износ строения часто заметен сразу — по трещинам на стенах и между плитами, искривленным потолкам и стенам, отваливающимся с фасада кирпичам. Покупать жилье в таком доме не стоит, потому что рассчитывать на расселение в ближайшее время не приходится (в первую очередь сносят дома в еще худшем состоянии), но при этом есть реальная угроза обрушения. Да и жить в нем будет некомфортно.

На рынке недвижимости можно найти одно-, двух-, трех- и даже четырехкомнатные квартиры в хрущевках. Правда, метраж в них не очень большой, а комнаты смежные. При ограниченном бюджете это доступный вариант собственного жилья эконом-класса.

Брежневки

В 1960-е гг. началось строительство кирпичных и панельных домов, называемых брежневками. Планировка в них была удобнее, качество строительства и используемых материалов выше, чем в хрущевках. Как правило, это пятиэтажные здания, но встречаются и высотой до 16 этажей — такие относятся к более позднему периоду и расположены в крупных городах. Брежневки возводили в СССР до конца 1980-х гг.

Что такое брежневка по сравнению с хрущевками:

• изолированные комнаты, окна которых могут выходить на разные стороны;
• раздельный санузел;
• чуть большая площадь;
• потолки выше;
• в поздних домах просторная кухня, есть лоджия;
• лучшая шумо- и теплоизоляция;
• коммуникации часто в исправном состоянии;
• не требуется капитальный ремонт здания.

Брежневки обычно находятся в обжитых районах, где рядом есть школы, поликлиники, детские сады и магазины. В домах предусмотрены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.

Минусы брежневских домов:

• часто ванная, туалет и кухня тесные;
• мало места для хранения;
• в пятиэтажных домах нет лифта и мусоропровода;
• типовая планировка;
• если квартира и здание в хорошем состоянии, стоимость может быть высокой.

Сталинки, хрущевки или брежневки могут стать недорогой альтернативой современным домам. Что из них лучше, нужно определять, исходя из бюджета и предпочтений покупателя. Но если вы решите приобрести жилье советского периода, прежде чем согласиться на сделку, надо убедиться в хорошем состоянии здания и самой квартиры.