Расторжение договора купли-продажи квартиры

Покупка или продажа квартиры — всегда сложный и ответственный шаг. К этому стараются подходить максимально подготовленными, но неожиданности иногда все же случаются. Редкий покупатель задумывается о том, что договор может потребоваться расторгнуть, и в результате при обнаружении тех или иных проблем наступает ступор. Не вполне ясно, что делать, и можно ли расторгнуть договор вообще. 

Такой договор расторгнуть можно, однако основания для расторжения договора купли-продажи квартиры должны быть весомыми. Существует несколько основных причин, по которым можно расторгнуть договор. 

Причины расторжения

От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.

  • По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
  • Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.

Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:

  • Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
  • После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
  • Покупатель не оплатил недвижимость;
  • Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
  • При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
  • Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
  • Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
  • Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.

Если расторжение происходит по соглашению сторон:

  • Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
  • В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
  • Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.

Если расторжение происходит в одностороннем порядке:

  • В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
  • В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
  • В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.

Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:

  • Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
  • Подать исковое заявление и документы;
  • Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
  • Получить решение;
  • Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).

Если решение суда не устраивает вас или вторую сторону, апелляцию можно подать в течение месяца.

Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:

  • Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
  • Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.

Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:

  • Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
  • Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
  • Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.

Сроки расторжения

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от конкретного случая. Так, быстрее всего расторгнуть договор на этапе регистрации собственности или в случае, если покупатель еще не оплатил недвижимость. Здесь все зависит от скорости работы Росреестра. Если же речь идет о судебном разбирательстве, необходимо подготовиться к более длительному решению вопроса. Обычно такие дела рассматриваются около 4 месяцев. Если же в ходе разбирательства обнаруживаются дополнительные нюансы, рассмотрение может занять и до полугода или дольше, в зависимости от ситуации.

Заключение 

Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.

Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.

Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.

03.06.2022