Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году
Кажется, что коммуналки – пережиток прошлого, но на рынке недвижимости такое жилье до сих пор пользуется спросом. За небольшую сумму можно приобрести собственную жилплощадь, пусть даже кухня и санузел будут в общем пользовании. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, которые необходимо учесть при проведении сделки. Мы расскажем, как правильно оформить документы и какие риски существуют.
Что такое коммунальная квартира
Коммуналкой называется многокомнатная квартира, жилые помещения в которой принадлежат разным собственникам. Все жильцы пользуются одними кухней, ванной, туалетом и коридором. Порядок пользования ими и правила совместного проживания они устанавливают самостоятельно. Для каждой комнаты (или собственника, если он владеет несколькими помещениями) полагается свой электросчетчик, а другие коммунальные счета приходят по количеству жильцов.
Не нужно путать комнату в коммуналке с долей в квартире. В первом случае на техплане каждое помещение имеет свой порядковый номер, который указывается и в адресе объекта. Когда же речь идет о доле, в реальности она не имеет четких границ (например, ½ в праве собственности), а сделка должна проходить через нотариуса.
Можно ли продать комнату в такой квартире
Закон не запрещает проводить сделки с подобными объектами недвижимости. Но владелец обязан выполнить правила продажи комнаты в коммунальной квартире:
- Соседи имеют право преимущественной покупки, поэтому сначала нужно предложить им выкупить помещение по вашей цене. Если все они откажутся, тогда можно продать комнату кому угодно.
- Отказ от покупки другими жильцами должен быть оформлен письменно.
Не стоит думать, что уведомление – простая формальность. Если проигнорировать требование закона о преимущественной покупке, договор не будет зарегистрирован. Подделка согласий других жильцов является преступлением, и сделка может быть легко оспорена в суде.
Какие действия необходимо предпринять, чтобы продать комнату
Так как право собственности на многие помещения в коммунальных квартирах возникло давно, нужно проверить, зафиксировано ли оно в электронной базе Росреестра (ЕГРН). Если нет, следует поднять все имеющиеся документы и выяснить, была ли приватизация или комната досталась иным путем. Необходимо зарегистрировать право владения в госорганах, и только после этого можно выходить на сделку.
Как проходит продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году:
- Следует направить соседям письменные уведомления о продаже помещения. В документе обязательно указывается сумма будущей сделки.
- Затем следует дождаться их ответа, на это дается один месяц. Если ждать не хочется, можно сразу оформить их нотариальный отказ от покупки комнаты. Расходы за услуги нотариуса несет продавец.
- Подписывается договор купли-продажи, одновременно передается аванс или сразу вся сумма. Факт передачи наличных денег фиксируется распиской или специальной отметкой в договоре. Если оплата переводится на банковский счет, выдается платежное поручение.
- В то же время можно подписать акт приемки. Лучше всего это сделать на месте, чтобы покупатель убедился, что помещение передается в нормальном состоянии. Или же подписание можно перенести на поздний срок, если продавцу нужно время для переезда.
- Договор сдается на регистрацию в Росреестр, а покупателю выдается расписка с датой выдачи готовых бумаг.
Какие документы нужны для продажи
Продавцу необходимо собрать целый пакет бумаг, чтобы договор прошел регистрацию в Росреестре:
- паспорта всех владельцев комнаты (для детей – свидетельства о рождении);
- выписка из реестра прав собственности на недвижимость;
- технический и кадастровый паспорта;
- уведомления других жильцов о предстоящей продаже (или заверенные нотариусом отказы);
- справка о прописанных в комнате;
- нотариальное разрешение супруга на продажу, если недвижимость куплена в браке (когда жена или муж не указаны в качестве владельцев);
- согласие органов опеки на сделку, если собственник несовершеннолетний или лишен дееспособности;
- нотариальная доверенность, когда сделка проводится доверенным лицом.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире начинайте готовить заранее. Дело в том, что только оформление согласия на продажу (от соседей, супруга или органов опеки) может занять до месяца.
На что обратить внимание при продаже такой комнаты (важные особенности, риски, проблемы, которые могут возникнуть)
Пытаясь заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, владельцы сталкиваются с трудностями. В основном они касаются согласия других жильцов на продажу:
- Соседи проживают по социальному найму, то есть не являются собственниками. В таком случае уведомление направляется не им, а муниципалитету, который по факту и владеет соседним помещением.
- Если сосед недееспособен, направить извещение следует в органы опеки.
- Другие жильцы против продажи, но и покупать комнату не собираются. Поможет обращение к нотариусу: он составит уведомления и сам направит их. Если ответа не последует, вы получите нотариальный документ, что выполнили условия закона.
- Собственники не проживают в комнате и их местоположение неизвестно. Нужно оформить заказное письмо с уведомлением по почте (на адрес в той же квартире), а когда оно вернется, с этого момента отсчитывать 30 дней.
Может случиться так, что купить вашу комнату захотят сразу несколько соседей. Тогда вы можете сами выбирать, кому продать свое имущество – обычно выигрывает тот покупатель, кто предложит большую цену.
Существуют и некоторые особенности оформления документов. Часть квартиры, находящаяся в общем пользовании, не прописывается в договоре, потому что она переходит к новому владельцу по умолчанию. Также нет необходимости предоставлять в Росреестр уведомления всех соседей, если вы продаете комнату одному из них.
Оптимально, если вы доверите оформление бумаг профессионалу – риэлтору или юристу. Текст документов должен быть составлен в соответствии с действующим законодательством, чтобы исключить риски оспаривания сделки.