Продажа доли в квартире

Квартира редко принадлежит только одному человеку. При покупке такой недвижимости нужно быть особенно осторожными — если будут нарушены права кого-то из собственников, сделку могут аннулировать. Рассказываем, как происходит продажа доли квартиры в 2021 году, с какими трудностями можно столкнуться и как их избежать.

Что такое доля в квартире

Если недвижимое имущество поделено между двумя и более собственниками, это значит, что оно находится в долевой собственности. Существует два ее вида:

• Идеальная доля. Она выражена в определенном значении, например,1/3 или 4/10. При этом не говорится о владении конкретной комнатой или другой выделенной площадью в квартире — хозяева имеют право пользоваться любыми помещениями.
• Реальная доля. В документах объект недвижимости обозначен как «комната в квартире». То есть определено помещение, которое принадлежит данному собственнику. При этом у него есть право на пользование кухней, санузлом и коридором.

Владельцами долей могут быть физические лица и организации. Но на практике имущество чаще всего поделено между родственниками.

Собственник обязан оплачивать имущественный налог и коммунальные квитанции. Он имеет право продать свою часть, подарить ее или завещать. Единственное ограничение — большинство сделок, в том числе продажа доли в квартире, требует согласования с другими хозяевами. Без их разрешения можно зарегистрироваться в квартире и прописать своего ребенка.

Иногда путают долевую и совместную собственность. Но во втором случае имущество принадлежит супругам, и размер их долей пока не определен. В случае развода каждый получит свою часть квартиры, и не факт, что имущество поделят поровну.

Как можно получить долю

Доля в праве собственности может быть получена теми же способами, что и сама квартира:

• в результате приватизации;
• по наследству;
• по договору купли-продажи;
• по дарственной;
• после раздела совместной собственности супругов;
• по решению суда.

Число собственников объекта недвижимости может быть любым. Размер каждой доли определяется ими по договоренности или согласно закону. Например, если квартира переходит по наследству сыну и дочери (когда в завещании не сказано иное), они получат по 1/2. Или бабушка решила выделить 1/3 жилья внучке — оформляется дарственная, согласно которой указанная часть переходит новой владелице.

Преимущественное право покупки

Основной нюанс, который надо учесть перед тем, как оформить куплю-продажу доли в квартире — у других собственников есть преимущественное право покупки. Их следует уведомить о предстоящей сделке. Сделать это нужно письменно, чтобы у вас на руках остались доказательства. Например, отправить заказное письмо с уведомлением или телеграмму.

Можно обратиться к нотариусу и послать извещение через него — это наилучший вариант, так как вам выдадут документ о том, что вы предприняли все требуемые законом действия. Если другие собственники не против продажи, в нотариальной конторе можно сразу оформить их отказ от преимущественного права покупки.

В тексте извещения или нотариального документа должны быть следующие пункты:

• название и адрес объекта недвижимости;
• цена, за которую вы продаете долю;
• порядок расчетов;
• кто сможет пользоваться имуществом после сделки;
• срок передачи права собственности.

После извещения нужно выждать месяц, в течение которого остальные собственники соглашаются выкупить долю по оговоренной стоимости или отказываются. Их молчание законом рассматривается как отказ от преимущественного права покупки.

Обратите внимание, что уведомление требуется только в том случае, если покупателем выступает третье лицо. Если долю выкупает один из текущих собственников, делать это не нужно.

Если не отправить извещение, указать в нем неверную цену или не соблюсти сроки, несогласный собственник другой доли в течение трех месяцев может обратиться в суд. Причем данный срок отсчитывается с момента, когда он узнал о нарушении своего права. В результате сделку аннулируют, и этот владелец получит право выкупить вашу часть квартиры. Он компенсирует покупателю сумму проведенной сделки и вступает в права.

Как оформить сделку по продаже доли в квартире

Согласно порядку продажи доли в квартире надо подготовить следующий пакет документов:

• паспорта владельца реализуемой доли и покупателя;
• подтверждения, что вы известили других собственников о продаже или их нотариальные отказы;
• документ, на основании которого возникла собственность;
• технический и кадастровый паспорта;
• договор купли-продажи (его составление лучше доверить нотариусу или юристу);
• согласие супруга на сделку, если доля куплена в браке;
• разрешение органов опеки, если владелец несовершеннолетний;
• нотариальная доверенность, если действует доверенное лицо.

Важный момент — продажа доли должна проводиться через нотариуса. Это необходимо, чтобы исключить нарушение чьих-либо прав. Если продается вся квартира, находящаяся в долевой собственности, обращаться в нотариальную контору не обязательно.

Как происходит продажа доли квартиры:

1. Найдите покупателя и оговорите с ним условия предстоящей сделки.
2. Предложите остальным собственникам выкупить долю на тех же условиях. Если они не согласны, отправьте им извещения.
3. Подождите месяц и, если другие владельцы долей не готовы выкупить вашу часть квартиры, оформите сделку через нотариуса. Предварительно подготовьте пакет документов для нее.
4. Отправьте бумаги на регистрацию права собственности через нотариуса. Можно забрать у него заверенные документы и самим сдать в МФЦ. Размер госпошлины составляет 2 000 рублей.
5. Через 5-7 дней покупатель получит выписку ЕГРН на свое имя.

Обратите внимание, что можно продать не всю долю, принадлежащую вам. К примеру, если вы владеете 1/2 квартиры, разрешается выделить для продажи только ее часть — скажем, 1/4. Тогда после сделки у вас останется 1/4 в праве собственности. Порядок проведения купли-продажи при этом не меняется — дополнительно ничего делать не нужно.

Операции с долями считаются рискованными, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риелтору. Особенно если вы выступаете в роли покупателя. Специалист оценит правомерность будущей сделки и поможет собрать полный пакет документов.