Предварительный договор купли-продажи

В определенных ситуациях при сделках с недвижимым имуществом заключается предварительный договор купли-продажи. Подбор оптимального варианта квартиры или дома, сопутствующее оформление документов занимают много времени, и стороны хотят быть уверены, что сделка состоится. Именно ради этого и подписывается предварительный договор.

что такое предварительный договор купли продажи

Что это такое

Данный документ предшествует основному договору купли недвижимости. Он гарантирует сторонам, что сделка будет совершена на оговоренных ранее условиях. Особенности подписания предварительного договора купли-продажи дома, квартиры и прочего имущества (в том числе движимого – автомобилей, оборудования и пр.) закреплены в статье 429 Гражданского кодекса РФ. После официального оформления основного документа предшествующий ему утрачивает силу.

Представьте, что человек продает свою квартиру и уже подобрал встречный вариант. Если продавец передумает в последний момент выходить на сделку, покупатель с вещами в буквальном смысле окажется на улице. Наличие преддоговора дисциплинирует его стороны и дает право требовать исполнения условий, в том числе в судебном порядке.

Чаще всего такой документ оформляется, когда оплата квартиры производится за счет ипотечных денег. Согласование с банком требует времени и дополнительных расходов (в частности, на оценку), поэтому заемщику необходима гарантия, что выбранную им квартиру не продадут другому человеку. Иногда кредитные организации требуют предоставить сам предварительный договор.

Стоит отметить, что оформление предварительного соглашения – это право, а не обязанность. Ни продавец, ни покупатель не могут настаивать на его подписании (в том числе по ипотеке). Если же стороны готовы к регистрации основного договора, они могут сразу подать документы в Росреестр.

Не нужно путать преддоговор с договором на передачу аванса или задатка. Последний только закрепляет преимущественное право на покупку данной недвижимости, а предварительный договор купли-продажи обязывает оформить сделку (за исключением ситуации, когда обе стороны отказались от этого намерения).

Для чего нужен

Предварительный договор купли-продажи квартиры выгоден и продавцу, и покупателю. Он гарантирует последующее заключение основного договора – в этом и есть его главное назначение. Недвижимость резервируется за желающим его приобрести человеком, однако пока не становится его собственностью. С одной стороны, хозяин снимает объявление и прекращает показы, с другой – приобретатель останавливает поиски и спокойно занимается продажей своей квартиры.

Кроме того, преддоговор фиксирует стоимость объекта. Даже если основной документ будет подписан спустя полгода-год, сумма не изменится. В период скачка цен на рынке недвижимости это может быть очень выгодно для покупателя.

Устанавливаются и другие условия, которые стороны считают существенными. Впоследствии они прописываются в основном договоре купли – чтобы внести изменения в пункты документа, стороны должны прийти к обоюдному согласию.

Особенности оформления

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем (или их доверенными лицами, если есть нотариальная доверенность). Он оформляется в письменной форме на том этапе, когда стороны пришли к соглашению относительно цены и прочих условий сделки. Установленного законом образца преддоговора нет. Также документ не нужно регистрировать в Росреестре, так как смены собственника не происходит.

Если основной договор будет нотариально заверен, предварительный также должен быть заключен через нотариуса. Например, когда продавцом является несовершеннолетний, совершается сделка с долями или стороны добровольно решили обратиться в нотариальную контору (даже если по закону это не требуется).

В отличие от основного договора купли-продажи, по закону в предварительном должен быть указан только предмет соглашения (недвижимость и ее адрес). Прописывать цену, срок снятия с учета прописанных лиц и прочие детали не нужно. Однако юристы рекомендуют не ограничиваться только обязательным пунктом и зафиксировать все важные нюансы:

  • кадастровый номер;
  • технические характеристики (площадь, количество помещений, этаж и т.д.);
  • отсутствие обременений (залог, арест и пр.);
  • стоимость и порядок передачи денег (если вносятся аванс или задаток, это нужно указать);
  • права сторон (в том числе решать споры в судебном порядке);
  • обязанности (продавцу – передать право собственности на имущество в указанный срок, покупателю – оплатить полную сумму).

Если сделка совершается по ипотеке, с участием жилищного сертификата или материнского капитала, это следует указать, как одно из существенных условий. Дело в том, что сроки перечисления денег могут затягиваться, и покупателю нужна гарантия, что квартиру не продадут. Также в договоре необходимо прописать, что он расторгается в случае отказа в кредите.

Желательно обговорить срок заключения основного договора. Если конкретной даты нет, по умолчанию этот период считается равным одному году с момента оформления преддоговора. Если же стороны так и не совершили сделку в указанный срок и не направили друг другу официальное предложение это сделать, предварительное соглашение теряет свою силу.

При оформлении предварительного договора купли-продажи деньги в счет оплаты квартиры можно не передавать – закон этого не требует. Однако на практике покупатели часто фиксируют договоренность авансом или задатком, и данное условие должно быть отражено в документе. Обратите внимание, что если оплачена большая часть основной суммы, суд может признать предварительный договор основным.

У продавца и покупателя есть право впоследствии заключить дополнительное соглашение к преддоговору (если нужно уточнить условия) или расторгнуть его. Однако для этого обе стороны должны быть согласны с вносимыми изменениями. В противном случае у них есть право обратиться в суд.

Возможные риски для покупателя

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры дает сторонам гарантии: покупателю – что недвижимость снимут с продажи и зарезервируют за ним, а продавцу – что сделка состоится. Проблемы могут возникнуть, если кто-то в одностороннем порядке решит выйти из сделки или текст документа составлен с ошибками.

Больше всего рисков у покупателя. Если он не изучит пакет документов (выписку ЕГРН, технический и кадастровый паспорта, справку о прописанных и т.д.) при подписании преддоговора, есть опасность впоследствии приобрести совсем не такой объект, о котором договаривались на словах. Лучше всего делегировать проверку правовой чистоты сделки риэлтору или юристу – специалист расскажет о возможных рисках и с их учетом составит текст предварительного договора.

Обратите внимание, что в документе должны быть указаны паспортные данные всех участников сделки – продавцов и покупателей. Также можно вписать любые условия, которые вам кажутся важными: например, как будут распределяться расходы при оформлении основного договора купли-продажи. Чем более подробно составлен документ, тем меньше вероятность разногласий в будущем.

Однако заключение преддоговора таит риски и для продавца. К примеру, покупатель может отказаться от приобретения объекта недвижимости, и у ее хозяина сорвется встречная сделка. Или же он упустит другое, более выгодное предложение, ведь по договору будет обязан продать квартиру по оговоренной в нем цене.

Расторжение

Продавец и покупатель могут отказаться от заключения основного договора, даже если подписали предварительный. Для этого им нужно прийти к единому решению и заключить дополнительное соглашение. Сделать это можно до того, как истечет срок действия преддоговора. Необходимо указать, что документ прекращает свое действие по обоюдному согласию, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Если второй участник сделки не соглашается на расторжение преддоговора, следует направить ему официальное письмо с таким предложением. В случае отказа вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке.

Если же кто-то из них уклоняется от подписания основного договора (не берет телефон, отказывается от встречи, ищет причины, чтобы оттянуть время), его можно принудить к этому через суд. Сделать это необходимо в течение полугода после истечения срока действия преддоговора. При этом у покупателя есть право на взыскание понесенных расходов (например, если ему пришлось в этот период снимать квартиру).

Если в тексте допущены ошибки (например, в адресе объекта или паспортных данных) или он противоречит нормам права, преддоговор может быть признан недействительным. Поэтому не стоит пользоваться готовыми шаблонами из интернета. Лучше обратиться к специалисту, который грамотно составит документ в соответствии текущим законодательством и юридической практикой.

Не стоит думать, что предварительный договор купли-продажи – пустая формальность. Он имеет весомую юридическую силу, и существуют прецеденты, когда суд обязывал стороны подписать основной договор. Прежде чем поставить свою подпись в документе, посоветуйтесь с юристом, взвесьте все за и против, изучите правоустанавливающие бумаги на имущество.

02.06.2021