5 ошибок при покупке загородной недвижимости
Приобретение дачи, земельного участка или загородного дома – более сложная задача, чем покупка квартиры. Связано это с тем, что нюансов, которые следует учесть при проведении сделки, несравнимо больше. Разберем наиболее распространенные ошибки покупателей такой недвижимости.
1. Не уточняют категорию и назначение земли, ограничения на использование
Если вы решили купить земельный участок, чтобы построить на нем дом или дачу, следует заранее узнать о наличии ограничений. Иначе ваши планы могут и не исполниться. Это одна из самых частых и дорогих ошибок при покупке недвижимости.
К примеру, участок находится недалеко от нефтепровода, и по закону возводить на нем капитальные строения нельзя. Если же вы купите или построите здесь дом, его потребуют снести, потому что он находится в особой зоне. Аналогичные ограничения действуют вблизи ЛЭП, газопроводов, на территориях охраны водоемов и объектов культурного наследия.
Уточнить разрешенное использование и наличие ограничений можно в выписке ЕГРН. Для этого вам потребуется кадастровый номер объекта. Стоимость услуги – около 200 рублей. Внимательно изучите все пункты документа и при необходимости обратитесь к юристу, который специализируется на недвижимости. Он подскажет, с какими проблемами можно столкнуться при покупке данного объекта и как их избежать.
2. Не изучают инфраструктуру
Горожане привыкли, что супермаркеты, поликлиники, школы и детские сады находятся в шаговой доступности. Когда они переезжают в загородный дом, оказывается, что ближайший магазин работает три дня в неделю, а амбулатория уже несколько лет закрыта. Не поленитесь после осмотра недвижимости прокатиться по окрестностям и пообщаться с местными жителями, изучите карту района и удаленность важных для жизни объектов.
Изучите генеральный план данной местности. Вполне может оказаться, что вскоре здесь пройдет магистраль, и администрация планирует выкупать землю. И не факт, что государственная компенсация покроет ваши расходы по текущей сделке.
3. Не сверяют расположение участка по кадастровой карте
Мошенничество на рынке загородной недвижимости – не редкость. К примеру, продается участок в чистом поле или в СНТ. Как понять, что именно эта земля будет вам принадлежать, ведь адреса у нее нет? Да и наличие адресной таблички не является стопроцентной гарантией приобретения конкретного дома. Вам могут показать новый красивый коттедж, а в документах указать адрес соседского участка, на котором стоит развалюха.
Перед осмотром объекта скачайте на телефон приложение с публичной кадастровой картой. Благодаря ей вы сможете на местности определить реальные границы участка. Для этого нужно включить определение локации и вбить в поисковую строку кадастровый номер интересующего объекта.
Если границы обозначены неправильно, могут возникнуть проблемы с соседями. К примеру, баня на купленной даче частично заходит на соседний заброшенный участок. Представьте, что у этой земли появился новый собственник и решил поставить забор. У него есть полное право потребовать сноса строения. Или же вам придется договариваться о выкупе этих метров – в таком случае нужно делать межевание (которое стоит в районе 10 тысяч рублей) и регистрировать сделку в Росреестре
4. Доверяют цене, указанной в оценочном отчете
Не стоит считать цифры, указанные в отчете об оценке, истиной в последней инстанции. Когда дело не касается ипотеки, оценочные компании, не особенно дорожащие своим добрым именем, могут указывать произвольную стоимость (или ту, которую попросит продавец). Однако это не значит, что загородный дом или земельный участок действительно столько стоят. Также часто встречаются ошибки в оценке недвижимости.
Если хотите узнать реальную цену объекта, досконально изучите предложения на рынке продаж в выбранном районе или сами обратитесь к оценщикам. Для заказа оценочного отчета вам нужно получить копию паспорта продавца и выписку ЕГРН. Затем специалист выезжает на осмотр объекта и делает собственный расчет стоимости.
Выбирайте компании с хорошей репутацией, большим опытом на рынке оценочных услуг, сотрудничающие с крупными банками и агентствами недвижимости. В среднем стоимость оценки загородных объектов начинается от 5 000 рублей.
5. Не проводят техническую экспертизу дома
Большая ошибка – верить на слово продавцам недвижимости. Далеко не все покупатели загородных домов представляют, как правильно проверить их техническое состояние. Поэтому полагаются на честное слово нынешних владельцев, которые, конечно, не расскажут, что в подвале поселилась черная плесень, а весной участок топит.
Внешне дом может показаться добротным, однако стоит подойти к вопросу более внимательно. Если у вас нет знакомого, разбирающегося в строительстве, лучше заказать экспертизу. Особенно если предметом сделки выступает дорогая недвижимость, ведь покупая «кота в мешка», вы рискуете выбросить деньги на ветер. Технические специалисты проверят состояние конструктивных элементов, коммуникаций, кровли, фундамента, стен, подвала.