Как первоначальный взнос влияет на ипотечную ставку
При оформлении ипотечного кредита требуется внести первый взнос – это обязательное требование абсолютно всех банков. От того, сколько денег вы внесете, зависит итоговая процентная ставка, да и само решение о выдаче кредита. Мы расскажем, в чем суть первоначального взноса на ипотеку и как с его помощью снизить переплату.
Что такое первоначальный взнос для ипотеки
Первым взносом по ипотеке называется та часть стоимости недвижимости, которую вы платите самостоятельно. К примеру, если по условиям ипотечной программы предусмотрен первоначальный взнос 20%, а сама квартира стоит 3 млн рублей, вам придется внести 600 тысяч. Это могут быть ваши собственные сбережения, жилищные сертификаты, материнский капитал, деньги, взятые в долг у родственников, или банковский кредит. Оставшиеся 80% (в нашем случае 2,4 млн рублей) платит банк, а вы отдаете ему эту сумму.
Куда идет первоначальный взнос по ипотеке? Он перечисляется продавцу жилья – или застройщику, если вы покупаете квартиру в новостройке. Передача первого взноса происходит в момент подписания договора купли-продажи и обязательно документируется (расписка или платежное поручение).
Для чего он необходим банку
Первоначальный взнос по ипотеке – банковское требование, обойти которое не получится ни при каких условиях. Будущий заемщик должен внести определенную сумму, иначе ему будет отказано в кредите.
Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке:
- Он показывает, что обратившийся клиент платежеспособен. Если человек не способен собрать 10-20% от стоимости квартиры, то как он будет выплачивать оставшиеся 80-90% суммы?
- Банк учитывает собственные риски. Ситуация на рынке недвижимости может измениться, и тогда рыночная цена взятой в залог квартиры (земельного участка, дома и т.д.) упадет. В таком случае кредитор рискует не получить всю сумму остатка долга, когда возникнет необходимость продажи (например, если заемщик перестанет платить кредит).
Какое значение он имеет для заемщика
Для банковского клиента первоначальный взнос часто является препятствием в оформлении ипотеки. И это одна из причин, почему банки требуют оплатить часть суммы своими деньгами – потенциально неплатежеспособные заемщики сразу отсеиваются.
Самому же клиенту внесение этих средств не дает ничего, кроме снижения суммы кредита. Меньше денег возьмете в долг – меньше переплатите процентов. Вот и вся выгода. Понимая, что у людей нет интереса вносить крупные суммы, банки пытаются мотивировать их снижением процентной ставки. Чем большую часть вы оплатите из своего кармана, тем ниже будет ипотечный процент.
Как влияет первоначальный взнос на ипотеку
Это происходит по-разному. К примеру, в Сбербанке по условиям кредита на новостройку процент повышается на 0,4%, если первый взнос меньше 20% от цены квартиры. Когда вы берете ипотеку 3 млн рублей на 20 лет под 8% годовых, переплата составит 3 022 368 рублей. А если внесете первый взнос больше 20% (процентная ставка 7,6%), выплата по процентам будет 2 844 376 рублей, что почти на 180 тысяч меньше!
Выгода очевидна, но для того, чтобы получить ее, нужно сначала изучить условия предоставления кредита. И не забывайте внимательно читать текст ипотечного договора: сравните указанные в нем переплату и процент с первоначальными расчетами. Если денег для снижения ставки не хватает, стоит подумать о том, чтобы достать недостающую сумму, и в итоге получить меньший процент. Понимая, как работает ипотека с первоначальным взносом, можно неплохо сэкономить!
В каждом банке свои требования, к тому же, они различаются в зависимости от программы. Например, вот какой нужен первоначальный взнос для ипотеки в Россельхозбанке:
- кредит на покупку готового или строящегося жилья от 15%;
- по сельской ипотеке от 10%;
- жилищный кредит для молодых семей и под маткапитал от 10%;
- по дальневосточной ипотеке от 20%;
- по ипотеке с господдержкой на покупку квартиры у застройщика от 15%;
- военная ипотека от 10%;
- жилищный кредит по двум документам от 40%;
- целевой займ на приобретение жилья под залог собственной недвижимости 0%.
Обязателен ли первый взнос
В подавляющем большинстве случаев он необходим. Иногда банки запускают программы, по условиям которых заемщику выдается полная стоимость недвижимости, но это исключение из правил. К тому же процентная ставка по таким кредитам гораздо выше базовой.
Как узнать, сколько в вашем случае должен быть первоначальный взнос по ипотеке:
- Сначала банк считает возможную сумму кредита исходя из платежеспособности заемщика.
- Затем определяет стоимость будущего залога (на основе проекта договора купли и оценочного отчета).
- Из цены квартиры вычитается рассчитанная ранее сумма займа, таким образом, определяется размер первого взноса (при этом он не должен быть меньше минимального значения по выбранной программе).
Если денег на первый взнос не хватает и взять их неоткуда, есть несколько способов решить проблему:
- Подумайте о добавлении в ипотечную сделку созаемщика, доход которого можно учесть при расчете суммы кредита. Может быть, супруг или родители смогут получить справку о доходе.
- Узнайте, какие жилищные субсидии вам полагаются («Молодая семья», материнский капитал и пр.) и используйте их для оплаты части стоимости жилья.
- Поищите недвижимость подешевле, чтобы снизить сумму кредита – тогда и первый взнос будет меньше.
- Изучите условия других банков, где первоначальный взнос ниже, и попробуйте получить одобрение.
Первоначальный взнос – лишь один из критериев, влияющих на ипотечную ставку. В гораздо большей степени она зависит от категории заемщика (зарплатники, сотрудники аккредитованных компаний и пр.), суммы кредита, страхования жизни и т.д. Поэтому подходить к выбору выгодной ипотеки нужно комплексно, учитывая все условия банка.
Узнайте также: