Как сдавать квартиру, не нарушая закон

Все доходы, которые человек получает на территории нашей страны (будь то россиянин или иностранец), должны облагаться налогом. Несмотря на это требование, многие сдают недвижимость без уведомления налоговых органов. И причина не только в желании сэкономить, но и в банальном незнании процедуры – считается, что для легализации «бизнеса» нужно пройти семь кругов бюрократического ада. Разбираемся, как правильно сдать квартиру и чем выгодно оформление по закону.

как правильно сдавать квартиру

Зачем легально сдавать квартиру

Есть несколько причин, почему стоит официально оформить сдачу квартиры:

  • Проблемы с налоговой. Государство активно взялось за неучтенные доходы граждан, и сегодня это вполне реальный риск. Если откроется, что сдача квартиры не проходит официально, собственнику придется заплатить штраф от 1000 рублей.
  • Если арендаторы причинят ущерб или будут нарушать порядок (зальют соседей, намусорят в подъезде или будут громко шуметь ночью), отвечать придется вам, ведь по закону эти люди в квартире не проживают. И в суд обратиться невозможно – устная договоренность или договор, по которому не платится налог на сдаваемую квартиру, не будут приняты во внимание.

Как сдавать квартиру легально

Первым делом нужно заключить договор аренды с жильцами. В тексте должны быть прописаны права и обязанности сторон, срок действия. Регистрация документа происходит вместе с уплатой налогов.

Способы оформить сдачу квартиры официально через налоговую:

  1. Как физическое лицо с налоговой ставкой 13%. К примеру, вы сдаете жилье за 30 тысяч рублей в месяц, значит, за год нужно заплатить 46800 рублей (3900 рублей ежемесячно).
  2. Как ИП на спецрежиме (доходы минус расходы), патенте, упрощенке с налоговой ставкой 6%. За год набегает 21600 рублей, но не забывайте, что у предпринимателя есть и другие расходы: оплата банковского счета, пенсионные, социальные взносы и т.д. (в зависимости от режима).
  3. Сдавать квартиру как самозанятый – пожалуй, самый выгодный вариант, потому что налоговая ставка составит всего 4-6%. Если недвижимость арендует физическое лицо, вам нужно платить 4%, если юридическое – 6%. В этом случае годовой доход от аренды не должен превышать 2,4 млн рублей. В нашем примере сумма налога составит 14400-21600 рублей в год без дополнительных платежей.

Как сдать квартиру в аренду правильно? Если вы заключаете договор найма как физическое лицо, необходимо раз в год сдавать налоговую декларацию (до 30 апреля). Сделать это можно традиционным способом (на бумаге), в электронном виде в личном кабинете на сайте ФНС или на портале Госуслуг. В последнем случае вам потребуется электронно-цифровая подпись.

Частные предприниматели платят налоги в соответствии с выбранным налоговым режимом. Если сложно разобраться во всех тонкостях процедуры, лучше нанять бухгалтера.

Проще всего самозанятым – их доходы учитываются через приложение «Мой налог». Даже делать ничего не надо: данные с банковской карты подгружаются автоматически, сумма налога списывается со счета. Также можно самостоятельно регистрировать денежные поступления в программе.

Плюсы от сдачи квартиры официально

Легальное оформление договора найма обычно связывается с необходимостью платить налоги. Но кроме расходов, для собственника есть определенные выгоды:

  • Отсутствие претензий со стороны управляющей компании, соседей, налоговых органов. Если кто-то и будет недоволен, вы всегда сможете подтвердить законность проживания арендаторов.
  • Нет опасений, что вас обвинят в незаконной предпринимательской деятельности, и придется платить штраф. А ведь возможна даже уголовная ответственность, если в течение длительного времени вы не платили налоги и тем самым нанесли бюджету серьезный ущерб.
  • Если вы сдаете квартиру как физлицо, сможете получать налоговый вычет за оплату лечения, обучения, покупку квартиры и пр. 
  • Наличие официального договора дисциплинирует: нарушить его условия не сможет ни владелец квартиры, ни жильцы. В противном случае есть основания для обращения в суд и материального взыскания (причем у обеих сторон).
  • После того, как вы начнете официально сдавать квартиру, у вас появится право страховать ее с учетом этого фактора. К примеру, если вы купите страховку и пустите жильцов без договора, а они устроят пожар, в страховой выплате вам откажут. С легальным оформлением найма такая проблема отпадает, но не забудьте уведомить страховщика, что в квартире проживают арендаторы.
  • Можно получать оплату на карту. Банки имеют право блокировать переводы, законность которых вызывает сомнение, поэтому собственникам каждый месяц приходится самим ездить за деньгами.

Как видим, нет ничего сложного в легальной сдаче квартиры: нужно лишь разобраться с декларацией или с приложением для самозанятых. Вы будете чисты перед законом и защищены, если жильцы зальют соседей или не отдадут деньги. Все проблемы можно будет решить в правовом порядке.

Узнайте также:

Какие бывают отделки в новостройках?

Распространенные причины отказа в ипотеке

24.12.2020