Долги бывшего собственника квартиры — кто должен платить
Когда покупаете квартиру, нужно проверить, нет ли у продавца задолженности за услуги ЖКХ. Если есть, попросите его расплатиться с долгами до сделки. В противном случае потом вам будут приходить квитанции на крупные суммы, а коммунальщики могут отключить газ, свет или воду. Рассказываем, что делать, если вместе с квартирой вам достались долги прежнего хозяина и как этого избежать.
Кто оплачивает долги за коммунальные услуги
В Жилищном кодексе РФ прописано, что владельцы квартир обязаны вовремя оплачивать коммунальные услуги: содержание жилья, вывоз мусора, электроэнергию, воду, отопление и прочее. Если собственник этого не делает, у него образуется долг, к которому плюсом могут начисляться пени.
Важно понимать, что эта задолженность числится не за квартирой, а за конкретным человеком. УК, ТСЖ и поставщики услуг не имеют права требовать оплату долгов бывшего собственника с нынешнего владельца. Они должны действовать в рамках закона — обратиться в суд и взыскать эту сумму с должника. Прекратить оказание коммунальных услуг они также не вправе.
Хотя долги за коммуналку не переходят новому владельцу, юристы советуют подстраховаться:
- Посмотреть последние платежки за квартиру.
- В договоре купли-продажи желательно прописать, что имеющуюся задолженность обязан оплатить прежний хозяин квартиры. В тексте указывается сумма на момент совершения сделки.
- В акте приема-передачи помещения отразить текущие показания счетчиков.
Помните, что наличие задолженности за квартиру в инстанциях обычно не проверяют. Нотариус оформит документы для сделки, в Росреестре ее зарегистрируют, а банк выдаст ипотеку. Долги могут заинтересовать только органы опеки, если собственность оформляется на несовершеннолетнего — в этом случае разрешение на покупку не дадут.
Если сделку сопровождает опытный риелтор, он обязательно обратит внимание покупателя на этот нюанс. И может предложить следующий вариант — закрыть коммунальные долги авансовым платежом за квартиру, а уже потом выходить на сделку.
А вот если квартиру не купили, а получили в наследство, задолженность за коммуналку придется погасить. Вместе с имуществом к новому владельцу переходят и все долговые обязательства наследодателя.
Долг за капремонт
Если прежний хозяин не платил за капремонт, после продажи задолженность перейдет к покупателю. Это единственное исключение, которое предусматривает закон.
Дело в том, что данный платеж привязан к конкретному жилому помещению, а не к его владельцу. Долг за капремонт переходит после регистрации права собственности — теперь его должен погашать не бывший собственник, а новый владелец. Это требование содержится в части 3 статьи 158 ЖК РФ.
Чтобы потом не оплачивать чужую задолженность, перед сделкой попросите продавца показать квитанции за последний месяц. Убедитесь, что он исправно платил в фонд капремонта — долг может весьма внушительным — или просите скидку на сумму недоимки. Учитывая, что есть «идейные» неплательщики, это важный пункт проверки квартиры перед покупкой.
Кстати, долг за капитальный ремонт переходит к новому владельцу не только в случае купли-продажи. Его придется погасить и тем, кто вступил в наследство или принял квартиру в дар. Сделать это необходимо в течение пяти месяцев после получения уведомления о требовании закрыть задолженность.
Долги бывшего собственника квартиры включили в квитанцию
Что делать, если от предыдущего владельца вам остались долги за квартиру? Если это платежи за коммунальные услуги, то оплачивать их не надо. Деньги, поступающие на лицевой счет, будут отправлены на погашение старой задолженности и пени. Получается, что при таком подходе вы сами станете должником.
Некоторые поставщики услуг пользуются финансовой неграмотностью людей и требуют погасить задолженность. Помните, что это противозаконно и может служить поводом для обращения с жалобой в департамент ЖКХ.
Для начала попробуйте позвонить бывшему владельцу и попросите его закрыть долг. Если он не соглашается, действуйте следующим образом:
- В документах, которые вы получили после сделки, должна быть выписка ЕГРН — в ней указана дата перехода права собственности. Если этого документа нет, закажите его в МФЦ или на сайте «Госуслуги». Бумажная выписка обойдется в 460 рублей, в виде электронного документа — в 290 рублей.
- Отнесите выписку в компанию, которая отправляет вам квитанции с задолженностью. Попросите переоформить лицевой счет на ваше имя. Как правило, этого бывает достаточно, чтобы решить вопрос.
- После создания нового лицевого счета вам станут приходить платежки уже без задолженности. УК, ТСЖ и поставщики услуг будут взыскивать деньги с прежнего владельца квартиры. Чтобы вам не отключили воду или свет, переоформите лицевой счет на себя сразу после сделки.
Если коммунальщики отказываются переделать лицевой счет, надо обратиться к ним в официальном порядке. Например, составить заявление в двух экземплярах и на одном попросить поставить отметку о приеме в работу. Можно направить копию выписки ЕГРН и заявление заказным письмом с уведомлением.
Представители компании обязаны дать ответ на ваше обращение. Если последует отказ, можно подать жалобу на их неправомерные действия в департамент ЖКХ, прокуратуру или обжаловать в суде.
Есть и другой способ избавиться от задолженности. Оплатить ее, а потом в судебном порядке взыскать с прежнего владельца. Правда, этот путь сложнее и затратнее, да и вероятность получить назад потраченную сумму крайне мала. Лучше оставить эти заботы коммунальным службам.
Как официально перевести долг
Бывает, что стороны сделки мирно договариваются о переводе долга на нового собственника. Например, если продавец согласен сделать хорошую скидку, превышающую сумму задолженности.
Важное условие — на это должны быть согласны обе стороны и кредитор, то есть поставщик услуг ЖКХ. Оформить соглашение о переходе долга по коммунальным платежам лучше у юриста. После перехода права собственности новый владелец должен будет погасить недоимку, и все претензии по этому поводу будут направлять ему.