Покупка квартиры с обременением без риска

В 2020 году банки побили рекорды по выдаче льготной ипотеки. Учитывая, что реальные доходы людей ничуть не выросли, можно ожидать бума продаж залоговой недвижимости. Когда нечем платить по счетам, единственный разумный выход – найти покупателя и погасить долг. Купить квартиру с обременением по ипотеке реально, а вот сделки с другими видами ограничений запрещены или слишком рискованны.

Недвижимость с "ограничениями"

Закон позволяет наложить ограничение на проведение сделок с недвижимостью. Этот факт должен быть отражен в базе данных Росреестра – органа, регистрирующего переход права собственности. Тогда продать, подарить или обменять квартиру будет невозможно: сделку останавливают, а договор возвращают без исполнения.

При этом собственник может завещать недвижимое имущество или сдать его в аренду. Запрет действует только на смену владельца в данный момент.

Что значит обременение на квартиру? У хозяина есть право собственности на нее, но при определенных обстоятельствах оно может прекратиться. Причина в том, что недвижимость выступает гарантией выплаты долга или на нее претендует кто-то еще.

Виды обременения

Когда речь заходит об ограничении права собственности на квартиру, обычно имеется в виду ипотека. Однако перечень возможных обременений шире, и они также могут встречаться при сделках с недвижимостью. Вот самые распространенные из них:

• Залог. Имущество заложено банку или другой кредитной организации. Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, квартиру продадут по решению суда, а полученными деньгами закроют займ.
• Арест. Недвижимость арестована по причине большого долга (по алиментам, долгам за коммуналку или другим финансовым обязательствам). В перспективе ее также могут продать и погасить этими средствами задолженность.
• Пожизненная рента. Пожилой человек отдает квартиру в обмен на уход и денежное содержание. Однако вторая сторона не может ничего сделать с недвижимостью, пока тот жив – к тому же, в суде этот договор можно оспорить.

Если квартира находится в доме, который признан памятником исторического или архитектурного наследия, сделки с нею также могут быть запрещены. Аналогичный запрет встречается на продажу квадратных метров в аварийном жилье и под снос.

Как узнать, есть ли обременение на покупаемую квартиру

Есть ли ограничения на сделку, нужно выяснить еще до подписания договора купли. Лучше всего заказать проверку правовой чистоты в агентстве недвижимости или юридической конторе, но основную информацию можно получить и самому.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру? Нужно обратиться в ближайший офис МФЦ и запросить выписку ЕГРН (из реестра прав на недвижимость) по кадастровому номеру. В документе будут указаны сегодняшние владельцы имущества и ограничения (ипотека в пользу банка, арест, рента и т.д.). 

Проблема в том, что по факту квадратные метры могут быть пока не арестованы, хотя соответствующее решение суда уже имеется. Как узнать, есть ли обременение на квартиру в таком случае? Откройте общедоступную базу судебных приставов и найдите в ней продавца – потребуются его фамилия, имя, отчество и дата рождения. Если в отношении него возбуждено исполнительное производство на крупную сумму, вполне возможно, что уже есть и арест имущества.

Как посмотреть обременение на квартиру, связанное с принадлежностью к историческим или архитектурным памятникам? Для этого нужно сделать запрос в районную администрацию. Аналогично проверяют, есть ли ограничение в связи со сносом или аварийным состоянием дома.

Как накладывается обременение

Ограничение права собственности всегда проходит регистрацию в Росреестре, поэтому оно и отражается в выписке ЕГРН. Если это ипотека, представитель банка и собственник квартиры совместно подают документы (заявление, договор купли, кредитный договор, закладная и пр.). При обременении по ренте также составляется договор и проходит регистрацию в госорганах.

Если ограничение инициировано судебными приставами, оно накладывается в одностороннем порядке. Судебное решение направляется в Росреестр, а там уже делается отметка в электронной базе.

Как снимается обременение

Единственный способ избавиться от ограничения – убрать его причину. Ипотечному заемщику нужно полностью выплатить долг или договориться с банком о его переводе на другое имущество (например, заложить по этому же кредиту дом с землей, а квартиру освободить от залога).

Что делать, чтобы снять ипотечное обременение с квартиры в обычном порядке:

1. Закрыть кредит.
2. Получить справку об отсутствии претензий со стороны банка.
3. Совместно с представителем кредитора подать заявление в Росреестр о снятии залога.
4. Получить новую выписку ЕГРН без отметки об ограничении.

Впрочем, и заложенную недвижимость можно реализовать. Как продать квартиру с обременением по ипотеке:

• Договориться с банком. Он может выдать новый ипотечный кредит другому человеку на эту же недвижимость – тот получит хорошую скидку от рыночной цены, а продавец избавится от кредитного бремени. 
• Договориться с покупателем. Тот авансовым платежом гасит остаток по ипотеке, вы закрываете кредит, снимаете обременение и потом регистрируете обычную сделку купли-продажи.

Чтобы снять арест, должнику необходимо погасить задолженность перед взыскателем. А рентодателю следует аннулировать договор (через суд или по условиям данного документа), на основании которого было наложено обременение.

Какие могут быть риски?

Единственное имущество с ограничением, которое можно приобрести с наименьшим риском – заложенное по ипотеке. О возможных вариантах проведения сделки мы рассказали выше.

Какие риски есть, если купить квартиру с ипотечным обременением:

• прежний собственник или другое заинтересованное лицо могут оспорить сделку в суде;
• если купля-продажа проведена с нарушением, претензии могут появиться со стороны банка – тогда уже он обратится в суд;
• нет уверенности, что после передачи аванса продавец закроет кредит и доведет сделку до конца.

Лучше всего, если такая покупка будет сопровождаться опытным юристом или риэлтором. Все остальные квартиры с обременением даже не стоит рассматривать: сделку попросту не зарегистрируют в Росреестре. Стоит отметить, что мошенники часто продают именно обремененные квартиры, берут аванс или задаток, после чего исчезают.