Что такое долевое строительство
Для приобретения квадратных метров в новостройке необходимо заключить договор с застройщиком. После сдачи дома готовую квартиру передадут вам в собственность. Часто покупатели выбирают именно этот вид недвижимости, а не вторичное жилье. Мы подробно расскажем о долевом строительстве: его плюсах и минусах, возможных рисках и этапах сделки.
Строительная компания организует возведение многоквартирного дома, занимается необходимыми согласованиями в надзорных органах и оформлением документов. Одновременно проводится продажа будущих квартир.
Что такое долевое строительство? Покупателей строящихся квадратных метров называют дольщиками или инвесторами. Они заключают с застройщиком договор и вносят свою долю на специальный эскроу-счет в банке, чтобы потом получить выбранную квартиру в новом доме, отсюда и название.
Плюсы и минусы долевого строительства
Чем может быть привлекательно приобретение квартиры в новостройке:
- Чем раньше вы заключаете договор с застройщиком, тем дешевле будет жилье. Скидка может составлять 30-50% от конечной стоимости, если оформить документы на этапе бронирования (до официального старта продаж) или в самом начале стройки.
- Сейчас покупать первичные квартиры практически безопасно по сравнению со вторичным рынком недвижимости. Такое жилье не имеет правовой истории, поэтому нет рисков, что сделку впоследствии аннулируют.
Часто условия ипотеки на приобретение квартир в строящихся домах гораздо выгоднее, чем на готовое жилье. - Современные жилые комплексы оборудованы всем необходимым для жизни: парковочные места, детские площадки, территория для выгула собак и т.д. К тому же они гораздо комфортнее старых домов (удобная планировка, есть лифты, пандусы, мусоропровод и пр.).
- После сдачи дома можно хорошо заработать на перепродаже квартиры, если купить ее на начальном этапе строительства.
У долевого строительства есть и недостатки:
- Хотя финансовые интересы дольщиков сейчас защищены (они могут забрать деньги с эскроу-счета, если застройщик затягивает срок сдачи дома), существует риск потерять время и впоследствии ничего не купить на возвращенную сумму.
- Строительство дома занимает 3-5 лет: заселения в новое жилье придется ждать долго.
- Даже приобретая новостройку с полной отделкой, необходимо закладывать средства на ее переделку. Часто ремонт от застройщика оставляет желать лучшего: владельцам приходится ставить новую сантехнику, перекладывать плитку в ванной, менять напольное покрытие и т.д.
Риски покупки квартиры в строящемся доме
Права участника долевого строительства сегодня полностью защищены. Изменения в законодательстве отменяют риск оказаться в числе обманутых дольщиков:
- договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре;
- с 2019 года деньги должны быть «заморожены» в банке до выполнения компанией своих обязательств.
Ранее строительство велось на деньги инвесторов, что создавало почву для массовых злоупотреблений: люди часто оставались и без средств, и без квартиры. Также под запрет попали строительные кооперативы, которые продавали паи – сейчас используются только ДДУ с обязательным открытием эскроу-счетов.
Кроме того, права и обязанности инвестора переходят по наследству. Если он не дожил до сдачи квартиры в новостройке, собственность оформляют его наследники.
Какие риски существуют при участии в долевом строительстве:
- Потерять время, если застройщик разорится (а ведь стройка может длиться годами).
- На деньги, которые вам вернут, уже будет невозможно приобрести другую квартиру – цены на недвижимость постоянно растут.
- Банкротство банка. В этом случае эскроу-счета, на которых находятся средства дольщиков, будут переведены в другой банк, но государство страхует только суммы до 10 млн рублей. Если за квартиру вы заплатили больше, есть риск потерять деньги.
- Банк может отказать в открытии эскроу-счета (перечень уполномоченных на это финансовых организаций ограничен), если гражданин подозревается в отмывании денег и пособничестве терроризму. Тогда купить квартиру в выбранной новостройке будет невозможно.
- Плохое качество строительства и отделки. Придется требовать устранения недочетов или делать ремонт самостоятельно.
Чтобы минимизировать риски, следует приобретать квартиры только у проверенных временем застройщиков. Такие строительные компании, как правило, являются аккредитованными партнерами крупных банков и запускают совместные программы кредитования. Также есть смысл обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут распознать возможные проблемы с квартирой еще до подписания договора.
Как стать участником долевого строительства
Сторонами в ДДУ выступают застройщик и дольщик. Раз самой квартиры пока нет, в государственных органах регистрируется не право владения, а право требования. Что это значит при долевом строительстве? Инвестор вправе требовать оформления квартиры в собственность, когда дом будет сдан. Основанием для этого будет выступать договор, заключенный со строительной компанией.
Как проходит сделка:
- Инвестор выбирает новостройку и обращается в фирму, ведущую стройку. Оговариваются все условия будущей покупки, подбирается конкретная квартира.
- Стороны подписывают ДДУ, передается первый взнос или полная стоимость недвижимости. Сейчас все взаиморасчеты с покупателями застройщик должен вести через банковский счет.
- ДДУ сдается на регистрацию в Росреестр. После этого на руках у дольщика остается зарегистрированный договор и подтверждение оплаты.
- Застройщик вводит дом в эксплуатацию и приглашает инвесторов на приемку квартир, одновременно им передаются ключи. Часто на этом этапе уже можно приступать к ремонту в новом жилье. Если объект выполнен с нарушениями (например, отделка сделана не полностью, не соблюдены строительные нормы), необходимо требовать их устранения.
- Если качество квартиры устраивает дольщика, он сдает документы в Росреестр для регистрации права собственности (ДДУ и акт приема-передачи).
- Собственник получает выписку из реестра прав на недвижимость на свое имя.
Если для оплаты квартиры дольщик берет ипотеку, кредитный договор обычно оформляется на этапе подписания ДДУ. Банковская документация также сдается на регистрацию вместе с остальными бумагами. Когда придет время получать право собственности на сданную квартиру, в выписке ЕГРН будет значиться обременение – залог в пользу банка.
О том, что вы вступили в право владения, необходимо сообщить кредитору. Он оформит закладную (бумажную или электронную) и зафиксирует факт выполнения обязательств заемщиком (передачу квартиры в залог). Одновременно нужно сделать залоговое страхование недвижимости и продлевать его каждый год выплаты ипотеки: это обязательное требование.
На что обратить внимание при подписании бумаг на долевое строительство:
- Объект договора. Прописываются строительный адрес, серия дома, его этажность, номер квартиры, площадь, количество комнат, планировка. Также должен быть указан выбранный вариант отделки (без отделки, черновая, чистовая, предчистовая, под ключ) и что именно в нее входит (межкомнатные перегородки, сантехника, напольное покрытие, обои и т.д.).
- Стоимость жилья, порядок оплаты (ипотека, рассрочка, единовременно и пр.) и сроки внесения денег.
- Предельная дата введения в эксплуатацию. Если застройщик нарушает указанные сроки, он обязан предупредить дольщиков, а также выплатить им неустойку за срыв сдачи дома.
- Права и обязанности сторон.
Как правило, стоимость квадратного метра в пределах одного населенного пункта мало отличается. Цена может корректироваться в зависимости от района, инфраструктуры и этапа строительства. Если стоимость квартир значительно ниже среднерыночной, это должно насторожить. Существует вероятность, что вскоре застройщик планирует обанкротиться.
К значительным плюсам долевого строительства нужно отнести его государственное регулирование. Вероятность попасть на мошенников сейчас практически отсутствует. Тем не менее, лучше показать договор долевого строительства квартир юристу: он разъяснит, что значит тот или иной пункт и возможные риски. Обычно документ составляется по типовой форме: получить пустой бланк для ознакомления можно по электронной почте или в офисе застройщика.
Узнайте также: