Аренда квартиры с правом выкупа: что это такое и возможно ли?

Если вы планируете приобрести квартиру, вариантов оплаты может быть несколько. Вы можете как передать деньги продавцу напрямую, если у вас уже есть требуемая сумма, так и обратиться в банк, чтобы оформить ипотечный кредит. Однако второй вариант может быть реализован далеко не всегда. Кроме того, платить банку довольно существенную сумму в качестве процентов не очень-то хочется. В таком случае можно прибегнуть к другой схеме оплаты и заключить с продавцом договор аренды с правом последующего выкупа.

Для того, чтобы впоследствии получить желанную недвижимость, необходимо относиться к заключению такого договора крайне внимательно. В этой статье расскажем, какими особенностями отличается аренда квартиры с правом выкупа, что можно выкупить по такой схеме, какие существуют нюансы и обязанности сторон, а также определимся, в каких случаях такой вариант будет лучшим решением.

Что такое аренда с правом выкупа: на какие виды недвижимости распространяется

В первую очередь, давайте разберемся, что такое аренда с правом выкупа. Несмотря на то, что для целого ряда лиц такая процедура была бы значительно удобнее ипотечного кредита, к заключению такого договора прибегают достаточно редко. Фактически аренда с правом выкупа — это заключение договора между покупателем и продавцом, который может быть как двусторонним, так и трехсторонним. В чем заключаются особенности такого договора:

• В течение установленного срока покупатель, который на этот период считается арендатором, делает определенные взносы на регулярной основе;
• После того как арендатор выплатит всю сумму за недвижимость, он становится собственником;
• Для этого необходимо подписать акт об исполнении обязательств и завершить переоформление права собственности в Росреестре;
• В отдельных случаях право собственности может переходить по условиям договора после уплаты определенной части стоимости;
• Двусторонний договор заключается только между собственником квартиры и будущим арендатором;
• Трехсторонним считается договор, который заключается при участии агентства недвижимости.

Аренда с правом выкупа недвижимости может быть оформлена не только на квартиру, хоть это, безусловно, и самый распространенный вариант. Какие еще виды недвижимости могут быть приобретены по такому договору:

• Загородный дом или дача;
• Земельный участок (за исключением земель определенного назначения, включая заповедные, а также зоны водного и лесного хозяйства).

В качестве арендодателя при этом может выступать не только собственник, но и любое другое лицо, которому были переданы соответствующие права. 

Важные особенности такой сделки

Что значит аренда с правом выкупа для обеих сторон сделки? Необходимость проявлять особую внимательность при заключении договора. Для арендодателя опасность заключается в том, что покупатель может не выплатить всю сумму за квартиру и при этом получить право собственности при наличии двойных толкований. Для арендатора опасность заключается в том, что стоимость может увеличиться, и придется платить больше. Для того, чтобы обеспечить выгодную сделку для обеих сторон, рекомендуется не пренебрегать советами юриста или специалистов по недвижимости.

Какие нюансы обязательно должны быть учтены:

• Договор не должен подразумевать разночтений. В противном случае любая из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а собственник может лишиться квартиры или денег, которые ему причитаются;
• Договор аренды с последующим выкупом заключается по форме договора купли-продажи;
• Существенное условие такого договора — конкретная сумма, которая считается выкупной. Иными словами, сумма, после уплаты которой к арендатору переходит право собственности;
• Между собственником и арендатором должны быть четко согласованы такие нюансы, как конкретная величина выкупной стоимости, размер арендной платы (ежемесячного платежа), общий срок аренды, а также конкретные условия аренды до перехода права собственности.

Преимущества и недостатки аренды с правом выкупа

Как и у любого другого вида сделки, оформление аренды с последующим выкупом отличается не только преимуществами, но и недостатками. Для того, чтобы получить максимальную выгоду от сделки, важно заранее ознакомиться со всеми особенностями такого способа покупки недвижимости.

К преимуществам можно отнести следующее:

• Общая сумма затрат на покупку недвижимости таким образом будет значительно меньше, чем при оформлении ипотеки;
• Сразу же после подписания договора можно пользоваться недвижимостью;
• Если иное не предусмотрено договором, при изменении обстоятельств (вы передумали покупать это жилье) не нужно будет выплачивать штраф или неустойку.

К недостаткам можно отнести:

• Не определена четкая юридическая форма такой сделки;
• Собственник может использовать недвижимость в качестве залога и не уведомить об этом арендатора;
• Есть риск быть выселенным и потерять право собственности даже при уплате полной суммы при договоре, составленном определенным образом.

Обязанности сторон

Порядок оформления аренды недвижимости с правом выкупа подразумевает четкое определение обязанностей каждой из сторон. Это позволяет минимизировать риски как собственника, так и арендатора. Впрочем, так как у такой сделки отсутствует четкая юридическая форма, строгих обязательств не так много. Поэтому при заключении договора рекомендуется не пренебрегать консультациями юриста или специалиста по недвижимости, который подскажет, какие обязанности надежнее будет упомянуть в договоре в конкретном случае.

Что всегда требуется от арендодателя:

• Не оказывать противодействия в использовании недвижимости арендатором;
• В срок, согласованный между арендатором и арендодателем, передать жилье в пользование.

Что всегда требуется от арендатора:

• Перечислять установленную плату в предусмотренные договором сроки;
• Использовать недвижимость только по назначению, что обязательно должно быть указано в договоре;
• Содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии.

Где обязанности, там и ответственность, поэтому не лишним будет кратко остановиться на этом разделе договора. Обычно ответственность несет арендатор, так как именно он будет взаимодействовать с объектом недвижимости. Уровень ответственности согласовывается между арендатором и арендодателем и указывается в соответствующем разделе договора. Как правило, материальная ответственность может быть связана как с просрочкой платежей, так и с ущербом, нанесенным жилому имуществу. При заключении договора уделяйте особое внимание этому пункту, так как в случае единственной просрочки арендодатель может иметь право выселить вас, и вы потеряете квартиру.

Кому подойдет аренда с правом выкупа

Такая форма сделки удобна в большей степени арендатору, поэтому не каждый продавец соглашается на ее заключение. Тем не менее, при желании можно найти человека, который согласится на такую форму сделки. Чаще всего на такую форму продажи идут люди, чьи квартиры продаются слишком долго. Это не всегда связано с неудобным расположением или плохим состоянием квартиры, часто длительная продажа бывает связана с относительно высокой стоимостью. 

Арендатору такая схема удобна тем, что не нужно переплачивать по ипотечному кредиту, недвижимостью можно пользоваться сразу, и общая сумма платежа будет значительно ниже. Однако и срок «рассрочки» будет значительно ниже. Как правило, общий срок аренды не превышает 15 лет, а на практике такие предложения и вовсе ограничены ближайшими тремя-пятью годами, так как при более длительном сроке повышается риск для арендодателя.

Как правило, такое предложение выгодно для тех, кто имеет возможность в течение небольшого срока выплатить необходимую сумму и при этом не хочет связываться с ипотекой, которая в любом случае подразумевает проценты. Кроме того, такую форму сделки часто выбирают при покупке недвижимости в инвестиционных целях.